別荘を購入-個人売買編-

物件を探す方法

①インターネットの個人直売物件を掲載しているサイトを利用してみる。
②親戚・知人などの人づてで探してみる。
③地元の人に直接、売物件は無いか聞いてみる-などのほか田舎暮らしや別荘をテーマにした雑誌で個人直売物件を掲載しているものもあります。

ポイント
個人取引ではないが、自己責任で物件を購入できる裁判所の競売物件があります。
第三者占有などの自己解決が困難な物件はできるだけ避けたほうが良いでしょう。
難しい条件さえ無ければお得な買い物といえます。

売主に問い合わをしましょう

陽当たりや土地の形状、交通手段など概略を電話やメールで問い合わせましょう。

なお、売主は不動産業者ではないので、登記簿謄本や測量図等は原則としてこの段階では準備できていない場合が多いです。プライバシーに関わる場合もあって無理に請求するのはルール違反です。

ポイント

現地を見たい場合にはどうすればよいかを確認しておいたほうが良いでしょう。現地確認は特に遠隔地でないかぎり売主に同行してもらうよう依頼した方がスムーズです。

現地確認

土地の境界は必ず確認しましょう。
境界は立木などでなく境界杭または図面と合致しているブロック塀などでないと危険です。建物等はパンフレットや設計図面を見せてもらいながら説明してもらうとよいです。

また、不法投棄された車や埋設物がないか確認をしましょう。建物の老朽化やシロアリ、設備の劣化状況は必ず確認しておきましょう。
資料をみて、自分勝手に解釈せず解らないことは、なんでも質問しておきましょう。

ほぼ納得できる物件となったら、本格的に「物件調査」を行い、現地見学は必ず二回以上行いましょう。 個人取引の場合はすべて自己責任であることを肝に銘じておくことです。

現地見学のあとは後日(とりあえずは2・3日以内に)、売主に対して必ず検討結果を連絡するのがマナーです。購入しない場合でもその旨を伝え、買う気があるような曖昧なことは絶対に言ってはいけません。

ポイント

事前に見学の希望予定日を知らせ立ち会ってもらえるかどうか確認しましょう。
売主の中には事情があって売却する人もいますので、単独で行って個人的な事柄を近所で訪ね回ったりしないようマナーを守りましょう。

建築確認申請 関係や道路関係、水道および排水関係については、行政の法律や指導内容が時間の経過とともに変更されることが多いので売主の説明を鵜呑みにしないで自分で確認することが大切です。

交渉

「物件調査」を行い概ね物件に納得できれば、引き渡しの条件や価格について交渉しましょう。
立木や付属物、建物に補修が必要な場合にはその取り扱い、また瑕疵担保責任等について交渉し取り決めましょう。
すべての事が納得できてからでないと契約してはいけませんよ。
購入申し込み書などへのサインや申し込み金の支払いは慎重に検討してからにし、できるだけ避けましょう。
やむを得ず支払った申込金などはその目的と購入取りやめとなった場合の扱いを領収書等に必ず記載してもらいましょう。

ポイント

個人取引の場合は自分ですべて行うこととなるので値引きの駆け引きなども場合によっては必要となります。

時には思い切って決断しなければならないこともあります。ただし、それが運命の分かれ目になることもあるということを自覚しておく事が必要です。

売買契約書の作成しよう

売主の作成した売買契約書(案)を確認し必要なら交渉して修正をします。
現況についての売主からの告知内容や瑕疵担保責任の取り扱い(期間、費用負担割合等)等が契約書に記載されているかどうか確認をしましょう。

銀行ローン等を予定している場合はローン不成立となった場合には契約を白紙撤回とする契約条項を必ず入れておくが大切!併せて融資を受ける銀行名も記載しておくとよいです。

その他、特に契約不履行があった場合の取り決めは重要です。

ポイント

売買契約書は交渉段階で取り決めたことを含め契約書の内容(価格・面積・対象物件・決済方法・抵当権が付いている場合はその措置・引き渡し時期、瑕疵担保責任など)を確認した上で原則として売主が作成、双方で確認し、同意できるまで変更する手間をおこたってはなりません。契約書は2通作成します。
売買契約書ができあがったら買主の同意のうえで司法書士に準備を依頼しておきましょう。

売買契約の締結

売買契約書を双方で再確認し、購入を決定すると当事者全員が立ち会いの上、署名捺印し売買契約を締結しましょう。
手付け契約の場合は手付け金を支払います。個人取引の場合はできるだけ同時決済が好ましいです。

契約時に必要なもの。

・印鑑(認印可。ただし同時決済で銀行借り入れなどがある場合は次項「決済と引き渡し」で用意するものが必要です)

・手付契約の場合の手付け金(通常、売買価格の10%位が適当です)

・契約書印紙
契約締結後、ローン等がある場合は速やかに申し込みをします。
ローンが無いか借り入れ手続きが準備できている場合にはこの段階で司法書士に同席して貰い同時決済にします。
この場合、次項の書類等が必要です。

ポイント

個人取引場合は物件説明書の作成義務がないため充分に調査しておくことが大切です。

決済と物件引き渡し

銀行ローン等の準備が整いしだい司法書士に立ち会いと事務処理を依頼し、司法書士同席のもとで所有権移転登記の申請手続きの確認を行い残代金を支払って決済しましょう。

特に物件に抵当権が設定されている場合は抹消手続きが当該金融機関で遺漏無くできるか司法書士に確認して貰います。

決済時必要なもの

・印鑑(認印可・ただし購入物件に抵当権を設定する場合は実印が必要です)
・印鑑証明書(抵当権を設定する場合必要です)
・住民票(印鑑証明書を付けた場合は不要です)
・残代金
・登記関係諸費用 (司法書士の報酬含みます)

ポイント

このとき注意することは決済前に両者で現況を確認し、契約内容に不履行があった場合は、いったん決済を中止し、後日、不履行箇所が完全に履行されてから決済をやりなおします。場合によって契約不履行で契約解除を申し入れる覚悟も必要です。

2017/8/18 更新

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