別荘を売る-個人売買編-

事前の準備

高値、そして早く売却するためには購入希望の見学者に良い印象をもってもらうことが大切です。

境界杭が埋没していて隣地との境界が不明確になっていないか等を事前に確かめておき、建物については建築確認申請書や設計図面を事前に準備しておくと建築後の経過年数や公的機関の審査済みという安心感を持ってもらえます。
天気の悪い日や陽光があまり入らない部屋は、照明をつけて「暗い」という印象を与えないようにしましょう。
また、不要品は処分し、収納スペースを広く見せることも必要です。

リフォームのポイント

①綺麗
②明るい
③広い
という印象をもらえるようにすれば早く売却できる可能性が高くなるでしょう。

売り出す前にリフォームを奨める不動産業者もいますが、それは別荘の傷み具合とリフォームの程度によります。印象が良くなる=売りやすい(不動産業者にとっても美味しい物件)という利点もありますが、値段を高く売るというのにはあまり期待がもてません。
早く売却したいと思われる方は多少コストをかけることも必要かも知れませんが、不動産業者の査定価格にほとんど影響を与えません。

値付けをする

価格は”新聞折り込みちらし”や公示地価等を参考にして、さらに売却の緊急度や所在などを勘案して自分自身で決めることになります。個人売買では不動産業者に依頼した場合の仲介手数料分だけ安く設定できますので、競合する仲介物件に比べて有利に売却できます。

値付けのポイント

不動産の売出価格の、値段に2980万円などのように“8”や“9”の数字が多く使われてます。感覚的に安く感じられるテクニックで購入希望者が受けとるイメージはかなり違います。

売却不動産の広告を出す

① インターネットの個人直売物件を掲載しているサイトを利用。
②親戚・知人などの人づてで探す。
③地元の人に直接、買いたい人はいないか話してみる
-などのほか別荘・田舎暮らしをテーマにした雑誌で個人直売物件を掲載しているものもありますから掲載を依頼することもできます。

広告文のポイント

個人売買の物件情報には、ときに「格安」「掘り出し物」「特価」など過度な表現がたまに見受けられ、売主は自分の売却物件をアピールしたい気持ちから、つい強調しすぎる場合があります。
かえって逆効果となり、売却後のトラブルの元となりかねませんので、表現は充分に注意しましょう。

見学者

個人取引の場合は物件説明書を作成する義務はありませんが、物件の所在地、種類、面積、所有者、権利書(証)、建築図面、固定資産税等納税証明書、管理規約(マンションや別荘)等の資料を事前に用意しておくことで曖昧な記憶による説明をすることがなくなり、後のトラブルの防止ができます。

土地の境界は必ず確認して貰うようにしましょう。建物内部はパンフレットや設計図面を見せながら説明することで、理解してもらいやすくなります。

ここで重要なことは、売主には告知義務があるということ。

建物の老朽化やシロアリ、設備の劣化状況等は誠実に説明しなければなりません。欠点を隠したまま売ってしまうと、必ず後でトラブルになり後悔することになります。 告知せずに売買契約を締結した場合、告知義務違反によって契約の白紙撤回や損害賠償を請求されることもありますので、ちゃんとしましょう。

物件説明と値下げのポイント

道路関係、水道および排水関係などは、法律や行政の指導内容が時間の経過とともに変更されることが多いので事前にできるだけ確認し、購入者にもご自身で確かめるようにしましょう。

値引き交渉があった場合は、買手側の購入意志の度合いを勘案し、引き渡しの条件等を話し合った上で行うようにし、即答は避けましょう。

値引き額は後日、思わぬ出費で戸惑うことの多い譲渡所得税等も考慮し十分に検討して回答しましょう。

売買契約書の作成

売買契約書は引き渡しの条件や価格について交渉段階で取り決めたことを含め契約書の内容(価格・面積・対象物件・公租公課 の分担・決済方法・抵当権が付いている場合はその措置・引き渡し時期など)を双方で確認した上で原則として売主が作成しましょう。
双方がお互いに同意できるまで変更の手間をおこたってはいけません。契約書は2通作成しましょう。

立木や付属物がある場合や建物に補修が必要な場合は、その取り扱いまた瑕疵担保責任等についても交渉し取り決めます。特に契約不履行があった場合の取り決めは重要になります。

ローン条項のポイント

買主が銀行ローン等を予定している場合は、ローン不成立となった場合は契約を白紙撤回とする契約条項を必ず入れておきましょう。併せて融資を受ける銀行名と期間も記載しておくと、ずるずると引き延ばされることがありません。

引き渡し後の瑕疵担保責任等のトラブルを防止するためには、売買契約書の中にどのように取り決めをするかが重要な要素になります。
売買契約書ができあがったら買主が同意する司法書士に準備を依頼しておきましょう。

売買契約の締結

契約は売買契約書を双方で再確認し、当事者全員が立ち会いの上、署名捺印しましょう。
個人取引の場合には、できるだけ同時決済とするのが望ましいのですが、買主の都合により手付け契約とする場合は手付け金を受領します。

手付け契約時に売主側で必要なもの。

□印鑑(手付け契約のときは認印でも可)
□手付け金領収書
□契約書印紙

手付け金のポイント

このとき受領した手付け金は後に買主のローン不成立等契約の白紙撤回があった場合は返還しなければならなくなることもあるので注意しましょう。

決済と物件引き渡し

残代金の受取りと、同時に所有権移転登記手続きと物件の引き渡しは、司法書士同席のもとでを行ないます。また、このとき司法書士に引き渡しに要する書類の確認を受け、委任状など登記手続き関係の書類に署名、捺印します。

特に物件に抵当権を設定している場合には、決済は当該金融機関で行い、「抹消手続き」に必要な書類を金融機関側から提出して貰い司法書士の確認を受けます。

決済時に売主側で必要なもの。

□印鑑(このときは必ず実印)
□印鑑証明書
□登記済権利書
□残代金領収書(同時決済のときは領収書)
□登記関係諸費用 (住所変更や相続の変更登記がある場合)
複数回の住所変更や権利書紛失などがあった場合には、これ以外にも書類や費用が必要となる場合があります。

引き渡しのポイント

買主に登記を移転したり、物件を引渡ししたのに売却代金をもらえないという事のないようにするため、売買代金を全額受領する前に権利書を預けたり、登記の移転や物件の引渡しを行うのはやめましょう。残代金は現金又は銀行小切手で受領するのが安全ですね。

Last update:2017/8/18

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