別荘・不動産の用語集

位置指定道路・私道

本来、都市計画区域内で公道に2m以上接していない敷地には建物が建てられません。
その場合、敷地の一部を私道とし、建築基準法上の道路として市町村長や知事に認可をもらいます。この私道を位置指定道路と言います。
昭和50年代以前に投資目的で開発され、放置された別荘地の場合、道路の位置指定がなく、明確な区画の位置の確定さえできないものもまだ残されているので注意が必要になります。

一般定期借地権・旧法借地権

一般定期借地権とは、50年以上(通常50年)の契約で借地し、契約の延長や更新をせず、期間終了後には借主負担で建物を取り壊し、更地にして返却する権利形態を言います。

価格は所有権の土地と比べて大幅に安いが、別荘地による格差が大きく、各100万円程度の権利金・保証金のみのケースもあります。契約期間中であれば底地権を購入して所有権に移行したり、貸主の承諾を得て権利を譲渡することもできます。
ちなみに取り壊し費用の目安は木造在来工法で100万円~200万円ほどかかります。

蓼科エリア、山中湖エリアなどには旧法の借地借家法で定められた借地権の別荘地も多く、期間はおおむね30年~35年だが更新は自由で、更新料不要のケースもあります。地代を支払うほかは所有権の土地とほとんど変わりなく利用できます。

ウッドデッキ

別荘ライフの幅を広げる別荘の必須アイテムのひとつです。
リビングと同程度以上の広いウッドデッキはさまざまな用途に利用でき、少ない投資で別荘ライフを格段に豊かなものにしてくれるます。

注意点は腐りにくい処理をした素材を使用することです。高温処理で栄養分をなくした板材や天然由来成分の防虫防腐剤を浸透させたものなどがおすすめです。
通常の2×4材などを使用する場合は2~3年に1度の頻度で再塗装する必要があります。

エアサイクルシステム住宅

壁、小屋裏、床下の内部に作った空間を連続させて空気の対流層を作り、温度調節する省エネ住宅です。
夏は床下の冷気を、冬は小屋裏などの暖気を対流させ、建物全体を快適で均一な温度に保ちます。
室内の温度差が少ないため、結露やヒートショックなどを予防でき、対流する空気に木材を触れさせることで、柱や土台などの木材を乾燥状態で保ち、建物の寿命を長くする効果もあります。

エネルギーの一本化

使用頻度が少ない別荘は、電気やガスなどエネルギー関係の設備投資や基本料金を節約する意味から、エネルギーを一本化する意味が大きいです。ランニングコストに関しては、エアサイクルシステムや太陽光発電などとの組み合わせで、さらに節約することが可能です。

温泉権利金・温泉使用料

別荘に温泉を引いて楽しむためには、まず供給会社に対して100万円から300万円程度の温泉権利金を支払い、通常期間10年の受湯権を購入します。

実際の使用に際しては、年間あるいは月々一定の基本使用料を支払うが、その額は配管の直径や湯船の大きさによって決まる場合が多く、基本使用料で使える湯量を超えた分については1立方メートル単位で超過料金を支払います。
10年が経過すると受湯権が消滅しますが、更新料を支払えばさらに10年単位で期間を延長できます。
この更新料は権利金と同額のケースが多いです。

合併処理浄化槽

し尿と生活雑排水を併せた生活排水を処理する浄化槽です。

単独処理浄化槽と比べて処理能力が高く、下水道の終末処理場と同等の放流水質にまで処理できます。多くの別荘地は下水道が未整備で、自治体から合併浄化槽の設置を義務付けられているケースが多く、設置にあたっては国や自治体から補助金が支給されます。

通常、1年ごとに汚泥を除去するよう、法で定められているが、乳酸飲料容器を活用して脱窒菌を働かせる「石井式合併処理浄化槽」では汚泥の発生が非常に少なく、10年以上汚泥処分の必要がありません。

基礎(布基礎、独立基礎、ベタ基礎、基礎パッキンエ法)

別荘でよく使用されている基礎の形態は布基礎と独立基礎ですが、強度の高さや床下の湿気対策、断熱効果、地下室的利用が可能なベタ基礎がおすすめです。

さらに阪神・淡路大震災以降に普及してきた基礎パッキン工法を組み合わせると、強度や防湿効果はさらに上がり、工期短縮や土台の腐敗を防ぐ効果も期待できます。
ただし、基礎の全周囲にパッキンで作る隙間を防虫ネットでしっかり防ぐことが重要です。

建築協定

土地所有者や借地権者が別荘地などの個別地域の住環境を守るために、敷地の利用や建物の位置、構造、規模、用途、形態、デザイン、建築設備の基準などについて取り決める協定です。
別荘地の場合、建物の高さ、色彩、垣根、道路や隣地からの後退距離、敷地内の樹木の伐採を制限するケースが多く、広告等にはその詳細が示されることはないので、事前に確認する必要があります。

工事負担金

別荘地内の建築工事にあたり、工事車両の通行や作業の騒音、道路の傷みなど、工事中に発生するダメージを補う意味で、通常は建設会社経由で支払います。すべての別荘地が設定しているわけではありません。

公簿売買・実測売買

公簿売買とは土地登記簿の面積をもとに売買代金を確定し、その後は金額を変更しない取引形態。実測売買は測量した面積をもとに売買代金を確定する取引形態のことを言います。地方の山林や農地などは昔から実際の面積よりも小さく登記されていることが多いようです。

セトリング

ログハウスで丸太の乾燥が進み、収縮すると同時にその重みで押しつぶされ、壁が徐々に沈み込む現象を言います。
完成後5~6年かけて壁高の5%程度沈み込むので、ドアや窓、階段などにはあらかじめそのためのスペースをとっておく必要があります。
これをセトリングスペースという。セトリングは主にハンドヒューン・ログハウスで起こり、強制的に部材を乾燥させてあるマシンカット・ログハウスでは軽微で済みます。

法面・法地

宅地として使用できない斜面。自然の地形で斜面になったものと、傾斜地を造成する際に、土砂崩れを防ぐために作る場合がある。法面の上端と水平面が接する部分を法肩(のりかた)、下端と水平面が接する部分を法尻(のりじり)、法肩と法尻を結ぶ最短距離を法足(のりあし)と言います。

不同沈下

建物が自重や地盤の影響などによって、不均等に地盤下に沈み込む現象です。
深刻な場合、基礎や壁に亀裂が入ることもあえり、高原エリアで凍結深度以下に基礎の基盤を設けなかった場合や、敷地が元水田などの軟弱地盤だったときに発生します。

古家付き

建物としての価値がなく、もしくは極めて低い家屋が残っている土地を指す広告表現です。
建物部分については瑕疵担保責任を問えないが、リフォームで利用可能になるケースも多く、建て直し前提で購入する場合は、土地が再建築不可でないことや再建築時に建てられる建物の規模を確認する必要があります。

ラミネート・ログ

マシンカット・ログの一種です。複数(2枚から4枚程度)の木材あるいはマシンカット・ログを張り合わせ、木材が本来持っている曲がりやねじれ、反りなどの性質を最小限に抑える工夫がされたログ材。長いログ材の生産も可能です。

Last update:2017/8/18

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